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Les enchères judiciaires constituent l'instrument par le biais duquel l'autorité judiciaire dispose de la vente des biens provenant de saisies, mises sous séquestre, faillites, etc.
Exception faite du débiteur, tout le monde peut participer aux ventes aux enchères judiciaires sans l'assistance d'un avocat ni d'un autre professionnel (article 579 CPC).
Les biens sont en principe estimés par des experts nommés par le tribunal.
Le cas échéant, les frais d'adjudication et les taxes viendront se greffer sur le prix marteau.
La vente se déroule dans l'état de fait où se trouvent les biens et n'est pas encadrée par les normes relatives à la garantie des vices cachés ou au manque de qualité ; elle ne pourra pas être révoquée, quel que soit le motif invoqué.
La présence de vices cachés, d'un manque de qualité ou de défauts éventuels en lien avec la chose vendue ne pourra donner lieu à des dommages et intérêts, indemnités ou remboursement du prix, puisque ces aléas ont été pris en compte lors de l'évaluation des biens.
Aucun droit de désistement n'est prévu.
Le solde du prix et le versement des taxes devront avoir lieu dans les délais précisés dans les modalités de participation spécifiques.
Le transfert de la propriété du bien à l'acheteur aura lieu au moment de la consignation complète du prix et des taxes.
L'absence de versement du solde du prix dans les délais impartis entraîne la déchéance de l'adjudicataire, et si la vente prévoyait le dépôt d'une caution, cette dernière sera conservée à titre de sanction.
Si les enchères sont réitérées, l'adjudicataire défaillant aura à sa charge le paiement de la différence, dans l'éventualité où le nouveau prix d'adjudication, conjointement à la caution confisquée, serait inférieur au prix initialement atteint, en vertu de l'article 587 CPC.
Les offres présentées sont IRRÉVOCABLES.
Le droit de désistement n'étant pas prévu, il n'est donc pas possible de retirer les offres.
Quiconque, par des promesses, des dons ou des moyens frauduleux, perturbe ou entrave la liberté des enchères, commet un délit passible de sanctions et de réclusion, conformément aux dispositions énoncées dans le code pénal.
Les ventes peuvent être à tout moment suspendues et/ou annulées par disposition ou ordonnance de l'autorité judiciaire qui en a arrêté l'exécution.
Les indications suivantes revêtent un caractère général et peuvent varier selon les pratiques et la réglementation adoptées par le tribunal compétent.
IL EST PAR CONSÉQUENT NÉCESSAIRE DE SE RÉFÉRER SYSTÉMATIQUEMENT AUX INDICATIONS CONTENUES DANS L'ORDONNANCE ET/OU L'AVIS DE VENTE DE LA PROCÉDURE.
La vente de biens immobiliers peut être effectuée par le juge de l'exécution en personne, dans les salles du tribunal, ou par un professionnel (notaire, avocat, expert-comptable) mandaté par le juge qui désigne un lieu pour le déroulement de la vente (en général, le cabinet ou l'étude du professionnel).
Si un mandat a été conféré, la vente ne s'en déroule pas moins toujours selon les indications et sous la tutelle du juge de l'exécution.
Les parties prenantes à la procédure d'exécution (et tout intéressé) peuvent déposer des réclamations contre les agissements du professionnel devant le juge et, en cas de différends survenus lors du déroulement des opérations de vente, ledit professionnel mandaté pour la vente peut s'adresser au juge de l'exécution.
Les décisions en lien avec le transfert du bien vendu sont par ailleurs réservées au juge de l'exécution.
1. Les offres d'achat doivent être remises sous pli cacheté adressé, dans les ventes effectuées par le juge de l'exécution en personne, à la section Exécutions forcées immobilières du tribunal compétent et, dans les ventes mandatées à un professionnel, au professionnel mandaté, selon le calendrier et les modalités contenus dans l'ordonnance et/ou l'avis de vente et définis par la loi et par le tribunal compétent.
2. L'offre, rédigée sur papier au format légal (revêtu du timbre fiscal), devra contenir :
le nom, le(s) prénom(s), le lieu et la date de naissance, l'identifiant fiscal, le domicile, l'état civil, le numéro de téléphone de la personne au nom de laquelle le bien immobilier sera mis (il ne sera pas possible de mettre le bien immobilier au nom d'une personne autre que le soumissionnaire de l'offre), qui devra également se présenter à l'audience fixée pour la vente. Si l'enchérisseur est marié sous le régime de la communauté de biens, le conjoint/la conjointe devra communiquer les mêmes renseignements. Si l'enchérisseur est mineur, l'offre devra être soumise par ses parents après autorisation du juge des tutelles. Dans le cas d'une société, il convient d'indiquer la dénomination ou la raison sociale, le numéro d'immatriculation au registre des entreprises, le siège et le nom du représentant légal ;
les informations d'identification du bien pour lequel l'offre est proposée ;
l'indication du prix offert, qui ne pourra pas être inférieur au prix de réserve indiqué, sous peine d'exclusion ;
les délais de paiement du prix et des taxes, qui ne pourront pas dépasser 60 jours, ainsi que les modalités de règlement du prix et tout autre élément utile à l'évaluation de l'offre ;
la déclaration expresse d'avoir pris connaissance de la prisée réalisée par l'expert.
3. Le pli doit contenir tous les documents et la caution fixée selon le calendrier et les modalités stipulés dans l'ordonnance ou dans l'avis de vente. La caution ne sera pas restituée en cas de refus de l'achat.
4. L'offre présentée dans les enchères sous pli cacheté est irrévocable, sous réserve que a) le juge ordonne la vente aux enchères ascendantes ; b) 120 jours se soient écoulés depuis sa présentation et qu'elle n'ait pas été retenue. L'offre ne donne pas droit à l'achat du bien, le juge conservant la faculté pleine et entière d'évaluer la possibilité de donner lieu ou non à la vente et ce, y compris en présence d'un enchérisseur unique.
5. Le montant des taxes sera indiqué à l'adjudicataire au terme de l'adjudication et devra être versé dans les mêmes délais que le solde du prix. En cas d'inexécution, l'adjudication sera révoquée et l'adjudicataire perdra le montant versé.
6. En présence de plusieurs offres validées, on procédera aux enchères sur la base de l'offre la plus élevée.
Le bien sera définitivement adjugé à l'intéressé qui aura porté l'enchère la plus élevée.
Dans les enchères sous pli cacheté, les offres parvenues après la clôture des enchères ne seront pas prises en compte, même si le prix offert est supérieur de plus d'un cinquième au prix d'adjudication.
1. Pour participer à des enchères ascendantes (enchères à l'anglaise), il convient de déposer une caution égale à 10 % du montant de la mise à prix selon le calendrier et les modalités stipulés par le tribunal compétent.
Si l'enchérisseur n'est pas déclaré adjudicataire, la caution est immédiatement restituée après la clôture de la vente, sous réserve que l'enchérisseur n'ait pas pris part aux enchères, en personne ou par l'intermédiaire d'un mandataire spécial, sans motif documenté et légitime.
Dans ce cas, la caution est restituée uniquement à hauteur des neuf dixièmes du montant total, le reste étant conservé à titre de somme résultant à tous les effets de la voie d'exécution.
2. Les ventes aux enchères ascendantes ne sont pas valides si elles ne dépassent pas le montant de la mise à prix ou l'offre précédente dans la fourchette indiquée.
3. Les offres doivent être faites en personne ou par l'intermédiaire d'un mandataire muni d'un pouvoir spécial.
4. Une fois les enchères clôturées, il est encore possible de déposer une surenchère dans un délai impératif de dix jours ; ces offres d'achat ne sont toutefois pas valides si le prix proposé ne dépasse pas d'un cinquième le prix initialement atteint.
Les surenchères se font par le biais d'un dépôt, dans les ventes effectuées par le juge de l'exécution en personne, au greffe et, dans les ventes mandatées à un professionnel, au cabinet ou à l'étude du professionnel, dans les formes visées à l'article 571 CPC, en versant une caution pour une somme égale au double de la garantie déposée en vertu de l'article 580 CPC.
5. Le prix (sans préjudice, en cas de subsistance d'un emprunt foncier grevant le bien, des attributions ni préjudice des taxes visées à l'article 41, alinéas 4 et 5, de l'arrêté n° 385/93 du ministère du travail) doit être consigné dans les soixante jours suivant l'adjudication au moyen d'un chèque de banque libellé, dans les ventes effectuées par le juge de l'exécution en personne, à la procédure d'exécution, et qui sera déposé au greffe et, dans les ventes mandatées à un professionnel, à l'ordre du professionnel mandaté, et qui sera déposé à son cabinet/étude.
6. La consignation du prix peut se faire par octroi, dans le cadre d'un contrat de financement qui prévoit le versement direct des sommes octroyées en faveur de la procédure d'exécution et l'hypothèque de premier rang sur le bien immobilier même objet de la vente.
La vente se déroule dans l'état de fait et de droit où se trouvent les biens, avec l'ensemble d'éventuels annexes, acquisitions, droits et actions, servitudes actives et passives ; la vente est réalisée à un prix forfaitaire et non au mètre carré, et de possibles écarts de superficie ne pourront pas donner lieu à des dommages et intérêts, indemnités ou réduction du prix ; la vente forcée n'est pas encadrée par les normes relatives à la garantie des vices cachés ou au manque de qualité ; elle ne pourra pas être révoquée, quel que soit le motif invoqué.
La présence de vices cachés, d'un manque de qualité ou de défauts éventuels en lien avec la chose vendue, de charges en tout genre – et notamment, par exemple, les charges foncières urbaines découlant de la nécessité éventuelle de mise en adéquation des installations aux lois en vigueur, les frais de copropriété de l'année en cours et de l'année précédente non payés par le débiteur – qui, pour une raison ou une autre, n'ont pas été envisagés, y compris s'ils sont dissimulés et qu'ils n'ont pas été relevés lors de l'expertise, ne pourra donner lieu à des dommages et intérêts, indemnités ou réduction du prix, puisque ces aléas ont été pris en compte lors de l'évaluation des biens.
Outre le prix d'adjudication, les taxes habituelles (TVA ou droits d'enregistrement), assorties des allégements prévus par la loi (résidence principale, exploitant agricole, etc.), sont dues.
Le prix de vente n'est pas augmenté de frais d'acquisition ou de médiation, exception faite des émoluments en faveur du notaire mandaté, comme le prévoit l'arrêté ministériel (normatif) n° 313 du 25/05/99.
Le décret de transfert pris par le tribunal ordonne l'annulation de toutes les hypothèques et saisies éventuelles.
Les taxes relatives à l'annulation sont IMPUTÉES AU PRODUIT DES ENCHÈRES, LES DROITS DE MUTATION ET DE TRANSCRIPTION ÉTANT À LA CHARGE DE L'ADJUDICATAIRE, sauf mention contraire stipulée dans l'ordonnance et l'acte de vente.
En cas de vente devant le professionnel mandaté, ce dernier procédera directement auxdites annulations qui seront imputées à la procédure d'exécution.
L'adjudicataire, dans les 60 jours suivant l'adjudication (sauf mention contraire stipulée dans l'ordonnance et l'avis de vente) devra consigner au greffe le prix d'achat, soustraction faite de la caution, selon les modalités du dépôt judiciaire ou, en cas de vente mandatée au professionnel, au moyen d'un chèque de banque libellé à l'ordre du professionnel et qui sera déposé à son cabinet/étude (sauf mention contraire stipulée dans l'ordonnance et l'avis de vente).
En cas de non-versement du prix dans les délais impartis, l'adjudicataire sera déclaré déchu du droit de prétendre au transfert du bien immobilier, il perdra la caution versée et sera tenu de payer la différence entre le prix d'adjudication des enchères auxquelles il a participé et le prix de vente des enchères suivantes.
Le décret de transfert, si le bien immobilier est occupé par le débiteur ou par un tiers sans titre opposable (le titre opposable est en principe représenté par le contrat de location enregistré avant la transcription de la saisie mais la mesure d'attribution, dans un délai maximum de neuf ans lorsqu'elle n'est pas transcrite dans les registres immobiliers, du domicile au conjoint dans le cadre d'une séparation ou d'un divorce, constitue également un titre opposable), contient le commandement de quitter les lieux au profit de l'acheteur.
L'enchère a une durée préétablie durant laquelle il est possible de surenchérir, dans la fourchette minimale indiquée. Dès le dépassement de son enchère, l'utilisateur recevra une alerte par courriel afin de lui donner la possibilité de surenchérir.
Le bien est définitivement adjugé au profit du meilleur offrant à la suite de la consignation du prix qui devra être effectuée selon les modalités indiquées dans la fiche détaillée de chaque bien.
Avec cette modalité de vente, le chronométrage de l'enchère est prolongé pendant une période supplémentaire (deux ou trois minutes en général) si la dernière offre parvient dans les deux dernières minutes des enchères.
Dans ce type d'enchère, les biens sont mis en vente selon les modalités définies par le syndic de faillite, modalités qui figurent sous forme analytique dans la fiche détaillée de chaque bien. Les modalités les plus fréquentes sont les enchères sous pli cacheté, dans lesquelles les offres doivent être envoyées à l'étude du syndic de faillite, ou les enchères ascendantes qui se déroulent sur le lieu où se trouvent les biens.
Il est parfois demandé, pour pouvoir participer aux enchères, de procéder au versement anticipé d'une caution. Il suffira de suivre la procédure guidée et de verser le montant demandé par :
Virement bancaire sur le compte courant indiqué sur la fiche du bien, avec envoi de la disposition de virement, contenant le numéro de référence de la transaction, à l'adresse du syndic de faillite/gardien judiciaire (par courriel ou fax). Le motif doit mentionner le numéro de la procédure, le tribunal compétent et la désignation du bien. L'habilitation à la participation aura lieu après avoir vérifié l'adéquation du montant et la confirmation du versement.
L'enchérisseur non adjudicataire se verra recréditer le montant de la caution selon les modalités de versement initial.
Virement bancaire : virement de restitution de la somme, commissions déduites.
À noter que l'absence de versement du solde du prix dans les délais impartis entraîne la déchéance de l'adjudicataire qui se verra retenir la caution déposée au préalable à titre de sanction.
Le solde du prix, comprenant les taxes, impôts et frais d'adjudication et soustraction faite du montant de la caution, devra être consigné selon les indications figurant sur la fiche détaillée de vente, en utilisant l'une des modalités suivantes :
Virement bancaire sur le compte courant indiqué sur la fiche du bien, avec envoi de la disposition de virement, contenant le numéro de référence de la transaction, à l'adresse du syndic de faillite/gardien judiciaire (par courriel ou fax).
Le motif doit mentionner le numéro de la procédure, le tribunal compétent et la désignation du bien.
Par chèque de banque déposé au cabinet du syndic de faillite/gardien judiciaire, après avoir convenu d'un rendez-vous téléphonique, au moment de l'enlèvement du bien.
À noter que l'absence de versement du solde du prix dans les délais impartis entraîne la déchéance de l'adjudicataire qui se verra retenir la caution déposée au préalable à titre de sanction.
Les biens adjugés, dont le prix a été versé dans son intégralité, y compris les taxes, impôts et commissions, pourront être enlevés sur le lieu où ils sont gardés, après avoir convenu d'un rendez-vous avec le syndic de faillite/gardien judiciaire.
Le cas échéant, ils pourront être expédiés, les frais étant à la charge de l'adjudicataire, selon les modalités et les délais convenus avec le référent de la procédure.
La responsabilité et les provisions pour risques et charges liés à l'expédition des biens incombent entièrement à l'acheteur qui pourra confier l'enlèvement à un service de courrier ou mandater une personne à cet effet.
Les cas de figure suivants ne peuvent donner lieu au remboursement des sommes :
la perte du bien durant le transport
l'endommagement/la détérioration du bien durant le transport
la non-livraison du bien.
Le juge de l'exécution peut prononcer la vente aux enchères sous pli cacheté ou par l'intermédiaire d'un commissaire-priseur judiciaire. Les biens saisis doivent être confiés à l'institut des ventes aux enchères judiciaires ou, par décision motivée, à toute autre personne spécialisée dans le secteur de compétence, afin qu'il procède à la vente en qualité de commissaire-priseur judiciaire.
Dans la même décision visée au premier alinéa, le juge, après s'être entretenu, le cas échéant, avec un expert justifiant d'un bagage technique et commercial spécifique en relation avec la spécificité du bien, fixe le prix de réserve de la vente et le montant global jusqu'à l'obtention duquel les enchères doivent continuer ; il peut aussi imposer une caution au commissaire-priseur judiciaire.
Si la valeur des biens résulte d'une liste des actions cotées en bourse ou de marché, la vente ne peut avoir lieu à un prix inférieur au prix minimum y figurant.
(article 532 CPC)
