Les ventes immobilières, obligatoires pour les biens immobiliers, se déroulent principalement en ligne, sauf exceptions justifiées par le juge pour ne pas léser les créanciers ou ralentir la procédure.

Grâce à la vente aux enchères en ligne, il est possible de participer à des ventes aux enchères sur tout le territoire national sans avoir à se déplacer. Dans le nouveau système, la participation se fait via une plateforme numérique, mise à disposition par une entité privée inscrite au registre ministériel approprié et appelée gestionnaire de la vente. Astalegale.net S.p.A., par exemple, est inscrit au registre ministériel des directeurs commerciaux avec sa plateforme Spazioaste.it.

Les offres, accompagnées des documents et signées numériquement, sont envoyées par courrier électronique certifié à une adresse gérée par le ministère de la Justice. Le mode de paiement de l'acompte est déterminé par chaque Cour et s'effectue généralement par virement bancaire dans lequel le code d'identification de la transaction est indiqué. L'offre est réputée déposée lorsque le récépissé est obtenu par courrier recommandé.

Il existe trois types de ventes télématiques :

• Synchrone (art. 21 D.M. 32/2015). Il s'agit d'une vente aux enchères en temps réel, tout se passe en ligne avec la possibilité d'utiliser une messagerie en direct pendant la vente aux enchères.
• Synchrone mixte (art. 22 D.M. 32/2015). Elle combine les enchères traditionnelles et les enchères en ligne, le choix initial contraignant le type de participation : ceux qui enchérissent en mode papier participent en se présentant devant la personne de contact de la procédure, ceux qui enchérissent en mode en ligne continuent de la sorte. Cependant, l'enchère reste en temps réel.
• Asynchrone (art. 24 D.M. 32/2015). Les enchères et les levées ont lieu uniquement en ligne, dans un délai prédéterminé indiqué dans l'avis de vente, mais de manière différée. Si un autre utilisateur soumet une offre plus élevée, le participant en est informé et peut enchérir à nouveau. À l'issue de la période d'enchère fixe, le bien est attribué à l'enchérisseur qui a fait l'offre la plus élevée.

Le juge établit et précise dans l'avis de vente les modalités de chaque vente aux enchères en ligne. Dans tous les cas, l'enchère est conclue par le paiement du solde dû (moins l'acompte).

Toute personne peut participer à une vente aux enchères judiciaire (art. 571(1) et 579(1) du code de procédure civile) à l'exception de quelques figures spécifiques, comme le débiteur exécuté (qui est soumis à l'exécution forcée pour le paiement d'une dette qui lui est propre - art. 579 du code de procédure civile).

Les autres personnes interdites de participer à la vente aux enchères sont celles visées à l'article 1471 du code civil, à savoir :

• Les administrateurs des biens de l'État, des municipalités, des provinces ou d'autres organismes publics, en ce qui concerne les biens qui leur sont confiés.
• Les agents publics (par exemple, les notaires, les avocats, les huissiers de justice, les fonctionnaires de la chancellerie), en ce qui concerne les biens vendus dans le cadre de leur intervention.
• Les personnes qui, en vertu de la loi ou d'un acte de l'autorité publique, administrent les biens d'autrui (par exemple, les parents en ce qui concerne les biens de leurs enfants mineurs).
• Les agents en ce qui concerne les biens qu'ils ont été chargés de vendre, à moins que le mandant ne les ait expressément autorisés ou que l'achat n'exclue un conflit d'intérêts avec le mandant. L'interdiction d'acheter pour ces personnes est relative, elle ne s'applique qu'aux biens qui leur sont confiés.

Il existe des interdictions spécifiques pour les parents ou les tuteurs en ce qui concerne les biens des mineurs ou des interdits. Ceux qui enfreignent ces règles risquent la nullité de l'achat. Il existe toutefois des exceptions : le conjoint dans une communauté légale de biens, l'enfant du débiteur (si le débiteur est vivant) et l'associé d'une société, qui peut participer sous certaines conditions.

Les étrangers ressortissants de l'UE et les étrangers non membres de l'UE titulaires d'un permis de séjour régulier peuvent également participer aux ventes aux enchères. Par ailleurs, les étrangers non membres de l'UE qui ne résident pas en Italie ne peuvent pas participer depuis l'étranger, sauf s'il existe une condition de réciprocité entre l'Italie et leur pays d'origine (c'est-à-dire qu'un citoyen italien peut participer depuis l'étranger à une vente aux enchères dans ce pays).

Conformément à l'article 579 du code de procédure civile, il est possible de participer à une vente aux enchères judiciaire de biens immobiliers :

• Personnellement
• Au moyen d'une procuration spéciale notariée, qui ne peut être adressée qu'à un avocat agréé (une procuration notariée est nécessaire en cas d'offres émanant de plusieurs personnes)
• Par l'intermédiaire d'un avocat pour une personne à désigner (art. 583 du code de procédure civile).

Toute personne souhaitant participer à une vente aux enchères envoie l'offre d'achat irrévocable au ministère de la Justice dans le délai indiqué dans l'avis de vente.

La méthode d'enchère, en ligne ou traditionnelle, varie en fonction de la méthode de vente choisie :

• Mode en ligne. La soumission de l'offre se fait par le biais d'un formulaire ministériel appelé « Offre en ligne », disponible sur la plateforme du gestionnaire de la vente. Sur Spazioaste.it, pour faire une offre, il suffit de cliquer sur « Soumettre l'offre » dans l'onglet de la propriété qui vous intéresse. Il faut ensuite remplir la demande en suivant le modèle ministériel et inclure tous les détails requis tels que - à titre d'exemple non exhaustif - les données personnelles, le numéro de lot et le montant de la garantie, comme stipulé à l'article 12 du règlement n° 32/2015.
• Mode traditionnel (papier). Pour participer à une vente aux enchères, l'offre doit être remise sous pli cacheté au professionnel délégué dans son bureau, sauf indication contraire dans l'avis de vente.

Dans les deux cas, pour participer à une vente judiciaire, il est indispensable d'avoir versé l'acompte, dont le montant est déterminé dans l'ordre de procuration pour la vente.

Le droit de visiter le bien mis aux enchères est garanti par la loi. Conformément à l'article 560 du code de procédure civile, le débiteur doit permettre aux acquéreurs potentiels de visiter le bien immobilier de la manière déterminée par le juge.

Pour réserver une visite, il suffit de se connecter au site d'annonces ou au portail de vente publique, de sélectionner la fiche du bien qui vous intéresse, de cliquer sur le bouton « programmer une visite du bien » et de remplir les champs du formulaire de demande.

Le dépositaire judiciaire organise le rendez-vous selon le calendrier et les modalités prévus dans l'ordonnance de délégation de la vente.

Le seul coût immédiat de la participation à une vente aux enchères judiciaire est le droit de timbre de 16 euros pour la soumission de l'offre, sur papier ou en ligne. Seul l'adjudicataire doit supporter les charges et les frais liés au transfert du bien immobilier.

Les frais de transfert comprennent l'enregistrement, la transcription, le transfert cadastral et, dans certains cas, la radiation des charges, à la charge de la procédure ou de l'adjudicataire, comme indiqué dans l'avis de vente. L'adjudicataire est tenu de couvrir la moitié des dépenses du professionnel délégué selon le D.M. n° 227/2015.

Les impôts indirects, tels que les droits d'enregistrement ou la TVA, dépendent du débiteur exécutoire et du type de bien. Il existe des allègements fiscaux pour les acquéreurs qualifiés de « résidence principale » ou pour les IAP (entrepreneurs agricoles professionnels), qui nécessitent une déclaration spécifique dans les délais.

La régularisation de la situation urbaine du bien, par exemple, peut entraîner des coûts supplémentaires :

• Frais de régularisation urbaine de la propriété
• Frais pour la production du certificat de performance énergétique (A.P.E.), de la conformité des installations ainsi que du certificat de désignation urbaine
• Dépenses et charges de copropriété
• Dépenses d'amnistie

La caution de l'adjudicataire est la seule retenue comme acompte à déduire du paiement total, alors que tous les autres acomptes versés par les enchérisseurs sont restitués dans leur intégralité.

Le mode de remboursement est le même que celui par lequel il a été effectué (virement bancaire, traite bancaire).

Les acomptes versés par les personnes qui n'ont pas pu participer à la vente aux enchères pour quelque raison que ce soit sont également restitués.

L'adjudicataire d'un bien aux enchères judiciaires est tenu de régler le montant offert dans le délai indiqué dans l'ordre de vente (art. 585 c.p.c.) ou dans l'offre irrévocable. Ce délai est impératif et le non-respect de celui-ci entraînera la perte de l'adjudication. Le délai de paiement du solde n'est pas suspendu pendant les périodes de vacances.

Si nécessaire, l'acheteur peut demander un prêt hypothécaire, qui n'est accordé qu'une fois l'adjudication définitive. Si le bien n'est pas acheté, le prêt n'est pas versé.

Conformément à l'article 587 du code de procédure civile, si le paiement n'est pas effectué dans le délai imparti, le tribunal prononce la déchéance de l'adjudicataire, impose une amende sur l'acompte et la vente aux enchères est répétée.